张智斌:回到原点,重构商业价值

发布时间:2018-08-31 来源:房地产导刊

 

整个商业地产市场正面临一种创新、变革的氛围,张智斌认为,“必须要去重新思考这个行业究竟需要什么”。

作为一线城市的广州,房地产已经进入存量时代,商用物业迎来新的发展契机。然而,受330新政冲击,过去一年广州商业物业市场受到不同程度影响。合富研究院的数据显示,截至2018年3月,商业公寓成交面积较一年前减少70%,同期内商铺的成交面积减少20%,而写字楼的成交则上升7%。

尽管面临考验,但市场并不缺乏亮点。去年11月,位于广州琶洲的整栋写字楼成功交易,总金额达7亿元。这也是广州330新政后成交金额最高的整栋商务成交项目,为当时疲弱的商用物业市场注入了一支强心剂,其幕后推手就是张智斌所带领的合富辉煌商业团队。

逆势而上的合富辉煌商业,一改长期以来低调务实形象,其专业实力正逐渐受到广泛关注。

广州商用物业未来发展趋势是什么?如何在变革中寻找新的机遇?近日,《房地产导刊》记者一行来到了合富辉煌集团位于广州的总部,采访合富辉煌(中国)商业公司总经理张智斌先生。

 

写字楼:

谁是广州下一个中央商务区?

“珠江新城板块已进入尾声,黄埔临港经济区将成为未来城市商业东进的重要载体。”

 

写字楼市场的繁荣发展,与城市产业经济息息相关。

合富研究院数据显示,330新政一年以来,广州写字楼市场成交前十项目,大部分均有数层甚至整栋的大宗交易作为支撑,其中保利有三个项目上榜,成为最多写字楼项目上榜的品牌房企,分别是保利金融大都汇、保利MO及保利鱼珠港。张智斌指出,这三个项目的共同特征就是都占据了非常有利的地理位置,且有政府一系列明确规划及产业政策支持。

基于国家大战略以及城市地位提升,“越来越多有实力的大型企业纷纷选择进驻广州”,张智斌解析称,“整体办公需求日渐增长,尤其是商务氛围浓厚及发展前景优良的地段板块,如珠江新城、琶洲及金融城的办公物业,更加受到大手买家的青睐”。

从市场供应来看,经过十几年的发展后,珠江新城板块已经步入成熟期,现在已无任何新增的供应。那么,谁是广州下一个中央商务区?在张智斌的眼里,他比较看好黄埔临港经济区。

根据目前公开的规划,黄埔临港经济区和国际金融城同属广州第二CBD的核心区。由于金融城主要依托的是金融服务业,有特殊产业的限制,张智斌解析称,“黄埔临港经济区是未来整个城市商业东进的重要载体,其中约180万平方米的保利鱼珠港项目,将起到桥头堡的作用”。

 

零售物业:

社区商业方兴未艾

“人气旺盛、居住或商务氛围浓厚的优质商铺仍将继续受到关注。”

 

电商的快速成长与消费不断升级,实体商业处于转型之中。越来越多的传统街铺正逐渐消失,张智斌指出,“新政出台打击了绝大部分的个人投资客”。

一方面是购买资格受到限制,另一方面是300平方米以上面积使得无论是投资还是自用的买家来说都显得过大。张智斌解析称,“不少业态所需商铺面积均在中小面积段范围内,如果面积过大,无论售价还是租金都很难找到承接力”。

商铺的出路在哪里?张智斌认为,未来更多倾向于集中式商业的整体经营或者是打包出售,一些地段好且商业氛围浓厚的社区型商业或者是写字楼底商,都开始呈现大宗交易现象。他认为,“在统一专业的运营管理之下,商铺相对更容易找到合适的商户及承接力”。

 

商业公寓:

地段位置决定投资价值

“开发商应该更多与创业办公、长租公寓等方面联系起来,赋予公寓更多的功能属性,寻求更加多元化的出路。”

 

330新政使得商业公寓成交大幅下降。在张智斌看来,“虽然成交面积大跌70%,但剩下的30%就是值得持有的优质资源。”

“部分地段位置较好的公寓项目仍能维持一定的销量。比如,广州南站这样有规划及人流支撑的板块,某些公寓项目开始尝试整层的大面积出售,也得到部分大客户的接手进行整体利用或经营”。他预计,“未来公寓成交将更加集中于一些规划配套完善或者拥有优质资源的项目。”

与此同时,去年底广州政府出台规定,“经审批的旧改商服项目可不执行最小分割单元不得低于300平方米”。张智斌表示,“这意味着未来仍有一定体量的小面积商服类产品在市场上供应,此时就需要开发商更多与创业办公、长租公寓等方面联系起来,赋予公寓更多的功能属性,寻求更加多元化的出路。”

 

物业激活:

重构商业价值

“所有商用物业必须回顾一个原点:如何经营、获利?如何给投资者最大回报?”

 

商用物业的价值在于良好运营。“如果不经营,单单一个铺,会有人买吗?以前有,现在没有。这时候,商业的策划和运营能力的价值就体现出来了。”在张智斌看来,以往的商用地产看重的是一种商业价值的转移,很多只针对某一个环节为客户提供服务,“在这个时代都是不足够的”。

在行业里,合富辉煌是大单成交率是最高的。究其原因,他非常自豪地表示,合富是倾向于“全产业链服务”的品牌,“为客户提供持续提供专业的服务”。“一个大单、一个客户,看起来很简单,但合富跟进、服务了超过三年”,谈到琶洲项目交易,张智斌感慨良多,“不知道写了多少份可行性研究,也不知道组织了双方进行了多少次商务谈判”,“过程中很痛苦但我们又是快乐的”。

随着社会的进步、客户消费习惯的改变,商业形态和模式也在改变。“任何时候市场上都有机会。关键是要看清楚形势,坚持下来,希望就来了。”在张智斌看来,“因为有了坚持才有希望,而不是因为有希望才坚持。”

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