2008年前三季度东莞楼市分析报告

发布时间：2008-11-11        文档下载：获取文档可致电：0769-22882101

◆第一部分 宏观环境分析 前三季度宏观经济综述：通胀与停滞威胁并存 目前我国经济的对外依存度超过60%，国外市场价格能够比较快地通过传导引起国内价格的变动。2008年上半年，铁矿石和市场原油价格同比上涨均超过70%,铁矿石和石油价格上涨，导致国内PPI涨幅屡创新高。上游产品价格上升和人民币的持续升值，又使国内出口企业经营日益困难，国内工业增速放缓...... ◆第二部分 土地市场分析 进入08年，“9.27”银行新政效应开始凸现，东莞楼市由“牛市”转变为“熊市”，前三季度住宅签约面积仅为去年同期的一半。住宅成交量大幅度萎缩，房价下滑，开发商资金链出现问题，土地市场自然遇冷。万科、金地、中信、新世纪等大牌发展商在07年土地市场一拼高下，誓要拍得“好地归”。但在2008年前三季度的东莞土地拍卖现场，难觅各地产巨头们的身影，反而是一些之前没有涉足房地产行业的投资公司或者部分资金较为充裕的小开发商和极个别在售项目少的品牌发展商敢于出手拿地。对于2008年前三季度的东莞土地市场来说，形容竞拍场面的词语变成了“冷清”、“地块流拍”、“底价成交”等...... ◆第三部分 东莞楼市分析 东莞楼市历经2001年以来长达七年高速发展后,08年终于进入下行调整.回顾07年和08年两年的楼市发展历程,可用“惊心动魄”来形容，楼市已上演一场刻骨铭心的“过山车”游戏。07年第三季度，东莞楼市表现出“恐慌性”购房，“恐慌”买不到房及房价上涨太慢；08年第三季度，东莞楼市亦表现出“恐慌性”购房，“恐慌”买了房价格继续下跌。07年“恐慌性”令供需量价狂飙，08年“恐慌性”令供求量价齐跌。土地市场和商品房市场均表现较大程度下行调整，楼市由07年的“火热、疯狂、非理性”进入了“冰冻”的08年，同时也是健康、理性的08年......

08年9月份东莞宏观信息分析

发布时间：2008-11-10        文档下载：获取文档可致电：0769-22882101

▼本月透视 央行四年首度降息 房地产市场利好有限 ......贷款利率下调后将直接带来企业贷款成本的下降。截至7月末，东莞全市房地产开发贷款余额285.73亿元，房地产开发贷款利率如果整体下调0.2%，那么每年大概可以为开发商节省约5700万元财务费用，降息稍为缓解开发商的资金压力。贷款利率下调也会带来住房按揭贷款利率的小幅降低，以20年期限的40万元房贷为例,降息后每月降低22元，供房者月供受惠幅度均不超过0.9%，贷款利率微调对挽救低迷楼市的作用非常有限。 分析央行本次调整利率，还有一句话不能被忽略，“落实区别对待、有保有压、结构优化的原则”。魔鬼藏在细节中，何谓“区别对待、有保有压”？央行保什么压什么？...... ▼相关宏观信息 1、8月份CPI上涨4.9%，连续4个月回落； 2、央行调查：居民购房意向十年最低； 3、美国经历百年一遇金融危机； 4、8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.3%； 5、央行9月16日宣布下调贷款基准利率。 ▼区域信息 1、CPI：8月同比去年上涨5.2%； 2、截至7月东莞房地产开发贷款比年初增长14.69%； 3、全市贷款余额比年初增长8.23%； 4、东莞上半年引进内资24.62亿元； 5、大园区进资辐射力明显增强； 6、东莞市国土局公布《东莞市土地利用总体规划（送审稿）》

宏观信息面无法支撑“金九”楼市，9月莞楼市供求双线下滑惨淡落幕 ——08年9月份东莞楼市分析

发布时间：2008-11-10        文档下载：获取文档可致电：0769-22882101

08北京奥运已结束，进入“后奥运时代”第一个月，即楼市传统旺月－9月，宏观经济呈现下行态势，全国随即进入一轮历史罕见的大范围的楼市下行调整。东莞楼市遭受国际、国内及东莞本土等不利因素多面夹击，楼市成交低迷。9月全球宏观经济加速下行，美国金融危机恶化并殃及欧洲金融市场暗潮涌动，全球股市暴跌，中国防范经济加速下滑，天灾人祸不断,通货膨胀居高难下，居民财富大幅缩水，全国大城市进入楼市下行调整等诸多因素使居民购房意愿锐减，加之东莞经济社会转型前景不明朗、东莞商品房有效购买力有限等诸多因素导致08年以来商品房销售持续低迷，楼市观望持久难散.值得庆幸的是，东莞为中国少有几个最早楼市下行调整城市之一，房价经历2月底以来半年调整已基本趋稳，未来房价下调空间相当有限。鉴于当前宏观经济不景气、楼市销售低迷、观望浓厚、存货压力巨大等因素，不排除后市房价小幅下行波动的可能性......

2008年9月份东莞土地分析报告

发布时间：2008-11-10        文档下载：获取文档可致电：0769-22882101

商住地流拍现象继续，减轻楼市后期供应压力 “土地流拍”已经成为今年东莞土地市场的一个关键词，从进入08年开始，几乎每个月都会有地块流拍。据合富东莞公司市场研究部统计数据所得，08年前3季度流拍地块共29宗，流拍面积高达84.7万平方米；其中仅商住用地流拍就有19宗，流拍面积为60.5万平米，占总流拍面积的71％。继上月樟木头10宗挂牌交易商住地全部流拍后，本月又有两宗同位于常平镇的商住地无人问津。而在07年全年仅有2宗商住用地遭遇流拍，流拍面积为3.4万平米。相比之下，08年的商住地流拍现象非常严重，而且有继续蔓延下去的可能性......

2008年8月份广告分析监测报告

发布时间：2008-11-10        文档下载：获取文档可致电：0769-22882101

由合富辉煌东莞市场研究部监测统计所得，8月份共有48个楼盘进行广告投放，投放频次达97次，投放总金额达8093779元。本月各大媒体投放情况:“东莞日报”共投放33次，投放金额达3686362元，占总投放频次的34%；“南方都市报”共投放26次，投放金额达1651840元，占总投放频次的27%；“广州日报”共投放27次，投放金额达1705452元，占总投放频次的28%；“羊城晚报”共投放4次，投放金额达165960元，占总投放频次的4%；“南方日报”共投放7次，投放金额达884165元，占总投放频次的7%......

2008年9月份广告分析监测报告

发布时间：2008-11-10        文档下载：获取文档可致电：0769-22882101

由合富辉煌东莞市场研究部监测统计所得，9月份共有55个楼盘进行广告投放，投放频次达151次，投放总金额达12467606元。本月各大媒体投放情况:“东莞日报”共投放63次，投放金额达6376421元，占总投放频次的51%；“南方都市报”共投放55次，投放金额达3425400元，占总投放频次的27%；“广州日报”共投放21次，投放金额达1878380元，占总投放频次的15%；“羊城晚报”共投放8次，投放金额达575725元，占总投放频次的5%；“南方日报”共投放4次，投放金额达211680元，占总投放频次的2%

8月楼市冷热不均，签约个盘分化明显，中端住宅销售比重上扬拉低全市均价——08年8月份东莞新增楼市分析

发布时间：2008-9-10        文档下载：获取文档可致电：0769-22882101

世纪梦想“2008北京奥运”真切地到来并划上了完美句号。伴随着奥运赛事的进行，关于“奥运月”与“后奥运时代”的楼市走势成为8月份楼市热点话题。行场上大体分为三大派：看涨派、看跌派和调控派，而以看跌派处强势，调控派亦占不少。“2008北京奥运”对楼市的影响“因地而异”、“视情形而定”。筹办奥运会的七年间东莞城市面貌日新月异，既受全国大好经济形势影响，也是东莞城市升级的需要。东莞近几年加快建设的城市基础设施将继续造福于民，并且随着东莞经济社会双转型的深入，城市设施将继续完善。此外，东莞在地理上远离北京，因此，奥运对东莞经济、东莞楼市影响有限。

2008年8月份东莞土地分析报告

发布时间：2008-9-6        文档下载：获取文档可致电：0769-22882101

　　每年的7、8月份可以说是东莞楼市的传统淡季，今年更加是冷清，而土地市场更是跌至冰点。08年8月份仅有的一宗商住用地上市交易遭遇流拍，该地块面积为66666平米，位于樟木头镇樟洋村，地面单价为3810元/平米，折合容积率算得楼面地价为1555元/平米。

　　08年8月份本来有10宗由樟木头房地产开发总公司拿出来转让的商住地块上市交易，但同样难逃流拍的厄运。巧合的是这10宗商住用地也同样位于樟木头镇樟洋村，总面积为85465平米，平均地面单价为2102.5元/平米（因没有注明容积率，无法算出准确楼面地价），但可以估计出这10宗地块的楼面地价会在1000元/平米左右。

金融土地政策结合是当前调控关注的焦点

发布时间：2008-9-6        文档下载：获取文档可致电：0769-22882101

中央政府基于房地产过热的判断，一方面压缩房地产规模和发展商资金供给，另一方面着力打击土地投机，以减少银行土地贷款风险。土地作为投资品被房地产商囤积，一旦新建住房价格发生大幅下跌，土地价格将会跟随房产价格下跌。中央政府通过限制土地信贷，可以达到一石两鸟的效果。07-08年，金融和土地政策结合成为宏调房地产所关注的新焦点。

房产办证博弈迷思

发布时间：2008-9-4        文档下载：获取文档可致电：0769-22882101

　　从08年7月1日起，东莞市全面应用商品房交易登记及按揭转抵押一体化办事流程。采用一体化办事流程后，市民办理房产证的时间将会大大缩短：在发展商的项目进行大确权、购房者的契税等缴清、手续齐备的前提下，购房者带齐相关材料，房管部门正常收件后，一个月内就可以办出房产证。需要着重指出的是，商品房交易登记及按揭转抵押一体化办证主要是针对按揭购房业主。

　　然而7月底，东莞房管局便在其官方网站首页发表通告，以罕见的严厉措辞指责部分银行机构“对申请人多方刁难”， 影响“业主办证及我局业务正常开展”， 房管局要求银行机构“无条件为购房者出具他项权证明的复印件”，并将每月在网站上公告被投诉银行情况。对被投诉银行，“公告后15天内仍不整改的，我局将停办该银行房产相关业务”。

9.27房贷新政全景回顾(第三阶段)

发布时间：2008-9-1        文档下载：获取文档可致电：0769-22882101

时间：08年3月份-目前

阶段特点：本阶段始于光大和万科的价格跳水，3月份以后蔓延全市，房地产价格理性回归，成交有所回暖，与此同时土地市场流拍不断，部分企业资金流出现困难，这种局面延续至今。

没有利空即是利好，下半年楼市走势趋稳，7月“3字头”房价频现，房价遇下行压力——08年7月份东莞新增楼市分析

发布时间：2008-8-5        文档下载：获取文档可致电：0769-22882101

2008年7月25日，中共中央政治局召开做好下半年经济工作会议，明确下半年经济工作任务：要深入贯彻落实科学发展观，把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，把抑制通货膨胀放在突出位置。而“引导资本市场、房地产市场健康发展，稳定对经济发展的预期”成为08年下半年首个房地产利好消息。